海陽市人民政府辦公室
印發關于進一步加強全市物業管理工作的實施意見的通知
海政辦發〔2022〕9號

各鎮區街道政府（管委、辦事處），市政府有關部門，有關單位：

《關于進一步加強全市物業管理工作的實施意見》已經市政府研究同意，現印發你們，請認真抓好貫徹落實。

海陽市人民政府辦公室

2022年4月15日

關于進一步加強全市物業管理工作的實施意見

為規范我市物業管理工作，切實提升物業管理服務水平，優化居民生活環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律法規規定，結合我市實際，制定本實施意見。

一、工作目標

以全面提升物業服務質量為目標，明確物業管理各方責任，健全物業管理機制，綜合運用行政、法律手段，規范物業管理行為，提高物業服務標準化水平，充分發揮屬地政府、社區在物業管理工作中的重要作用，及時化解物業管理領域的各類矛盾糾紛，促進全市物業服務質量和水平全面提高，群眾滿意度大幅提升。

二、工作任務

（一）健全物業管理機制

1.建立上下貫通的物業管理機制。進一步完善物業管理機制，強化屬地物業管理主體責任，各屬地成立物業管理辦公室，牽頭處理轄區內物業管理工作。健全社區、業主委員會、物業服務企業聯建共建機制，充實完善社區環境和物業管理委員會組織架構，配齊配強工作人員，協調處理物業管理有關事項，督促業主委員會和物業服務企業履職盡責，構建主管部門行業監督、屬地管理、社區具體負責、市直有關部門各司其職的物業管理機制。

2.建立物業矛盾糾紛調解機制。建立社區、鎮街區兩級調處機制，日常物業管理糾紛由社區環境和物業管理委員協調解決，難度較大、需要相關部門配合的，由屬地物業管理辦公室調處或組織相關職能部門召開聯席會議商討解決，做到小事不出社區，大事不出鎮街。

3.建立物業管理考核評價機制。一是制定物業服務企業星級評定考核辦法，健全物業管理監督考核機制，對考核優秀的物業服務企業及項目負責人予以獎勵；落實“紅黑榜”制度，對于列為“紅榜”企業的，在接管新建小區時予以優先推薦；對于列為“黑榜”企業的，進行通報、約談、責令限期整改，拒絕整改或整改后仍不符合要求的，按照法律規定清出行業市場，促使物業服務企業切實提高服務質量，提升群眾滿意度；二是制定對屬地政府物業管理工作考核細則，將業主委員會組建率、物業服務覆蓋率、物業信訪投訴處結率等物業管理事項納入屬地政府的年度考核，強化屬地政府、社區對轄區內物業服務企業、業主委員會日常檢查，確保物業管理工作落到實處。

（二）推進重點任務落實

1.提高業主委員會組建率。屬地政府加強分類指導，積極推動黨建引領下業主委員會組建工作，2022年底前，各屬地完成業主委員會組建率達到90%以上，對尚不具備業主委員會成立條件的小區或業主委員會不能正常履行職責的，由社區環境和物業管理委員會代行業委會職責，組織業主共同決定小區物業管理事項。

2.提高物業服務覆蓋率。新建小區由開發建設單位保證前期物業管理落實到位。無物業服務的老舊小區，屬地政府要開展全面排查，摸清底數，2022年4月底前制定轄區內所有住宅小區物業進駐方案（考慮由國企物業服務公司接管），到2022年底前專業物業服務覆蓋率達到90%，2023年住宅小區專業化物業服務全覆蓋。

3.提高黨的組織覆蓋率。物業行業黨委會同屬地黨工委加強物業服務企業、業主委員會黨的組織建設工作，提高黨的組織覆蓋率，引導物業服務企業增加黨員職工的比例，實行發展黨員計劃，壯大物業黨員隊伍，指導符合條件的物業服務企業通過單建、聯建等方式建立物業服務企業黨組織，2022年物業服務企業黨組織覆蓋率達到90%，在業委會成立和換屆時，引導黨員業主參選業委會委員，業委會黨員比例不低于60%，業主委員會黨組織覆蓋率達到70%以上。

（三）理順物業管理程序

1.規范物業招標投標程序。住宅物業的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業，鼓勵業主大會通過招標的方式選聘新的物業服務企業，招標人應當按照法律規定持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。同時，選聘物業服務企業時，要綜合考慮其誠信狀況、經營能力和專業水平等因素，不得選聘列入“黑榜”的物業服務企業。

2.規范物業管理備案程序。新建物業項目由開發建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報物業主管部門備案。已建成且無物業管理的物業項目，業主委員會在選聘正規物業服務企業后，向屬地政府提交備案資料。屬地政府備案后，業主委員會向物業主管部門提交物業管理備案申請，完成物業管理備案工作。屬地政府和物業主管部門要嚴格把關，對選聘“黑榜”物業服務企業的物業項目不予備案。

3.規范物業承接查驗手續。按照法律法規要求，完善物業項目承接查驗制度。一是新建物業由物業服務企業和開發建設單位共同對物業管理用房、共有設施設備等配套設施及技術資料進行驗收、移交，簽訂物業承接查驗協議，并由物業服務企業按照規定將有關備案文件報送物業主管部門。二是業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房、共有設施設備等配套設施及物業承接查驗檔案。三是物業服務企業有權拒絕接收未經承接驗收或查驗不合格的物業項目。

4.規范物業企業退出程序。業主大會應當嚴格按照有關規定和約定解聘物業服務企業，并應從保持物業項目服務的穩定和長遠利益出發，不宜隨意更換物業服務企業。屬地政府、物業主管部門要加強物業項目退出監管，建立物業服務企業退出預先報告制度，即物業服務企業在解除或者終止物業服務合同時，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行交接義務。物業服務企業在退出項目前，以書面形式將退出原因、時間等情況告知屬地政府和物業主管部門。同時，在物業管理區域內向業主公告。物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。未經合法程序擅自退出物業服務項目的物業服務企業或者經合法程序責令退出物業服務項目到期拒不退出的物業服務企業，由住建、市場監管、公安等職能部門依法依規處理。

（四）強化矛盾糾紛源頭治理

一是物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責，提高服務質量。對物業信訪投訴多、負面輿情頻繁的物業服務企業，屬地政府應聯合各職能部門強化監管措施，實施重點監管、依法懲戒。二是物業管理區域內，物業服務企業要發揮基礎性作用，對違反房屋裝飾裝修、規劃、市容環境衛生、環境保護、治安管理等法律法規的行為，應早發現、早制止、早匯報，第一時間向屬地報告。因物業服務企業未履行規勸、制止、報告等職責造成嚴重不良影響的，記入企業信用檔案。三是屬地政府要組織日常巡查并建立臺賬，在巡查中發現或物業服務企業報告以及群眾投訴舉報的違法行為，做到“即查即糾”，防止拖延處置造成既成事實，加大執法成本，必要時可召集住建、綜合執法、公安等部門聯合執法。

（五）樹立正確的物業消費維權意識

一是加強宣傳教育。通過網絡、新聞媒體、社交平臺等途徑廣泛宣傳物業管理方面的知識，增強市民對物業服務的認識，引導市民樹立正確的物業消費、維權意識，進一步明確市民、物業服務企業在物業管理活動中的權利、責任和義務，業主應當按照約定向物業服務企業支付物業費，物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。二是引導全市公職人員帶頭繳納物業費。全市廣大黨員和機關事業單位、國有企業干部職工要率先垂范，積極主動繳納物業費，帶動親人家屬、鄰居朋友自覺履行義務，按時繳納物業費。三是業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕繳納物業費。對拒不繳納物業費的業主，物業服務企業通過法律途徑解決。

三、保障措施

（一）強化組織保障

成立以市級分管領導為組長，市級相關部門和屬地政府負責人為成員的市物業管理服務工作領導小組（見附件1），協調推進全市物業行業管理重點工作，解決重大物業管理工作難題。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住建局。

（二）明確職責分工

屬地政府及各職能部門要高度重視物業管理工作，按照職責分工（見附件2），各司其職、各負其責、密切配合，形成上下貫通、整體聯動、齊抓共管的物業管理工作格局，合力提升物業服務質量和水平。

（三）加強督查考核

各相關部門要加強對物業管理工作督查力度，對群眾投訴舉報、媒體曝光、日常巡查等渠道發現的苗頭性、傾向性問題,要加強溝通和信息共享,督促物業服務企業限期整改,將問題化解在萌芽階段；對物業管理中職責落實不到位，尤其是“吹哨報到”過程中，在解決物業問題上存在無故拖延、推諉扯皮、不作為、慢作為等行為的，由組織、紀檢部門介入調查，一經查實，納入單位考核和干部執行力考察檔案。

（四）加強宣傳引導

廣泛利用廣播、電視、網絡等新聞媒體，加強物業工作及物業管理法律法規宣傳力度，對物業管理工作中表現突出的社區黨組織、物業服務企業及其黨組織、業主委員會、共建單位等進行正面宣傳報道，擴大物業行業社會知曉率、認可度；對服務水平低、業主投訴多的物業服務企業加大曝光力度，計入企業信用檔案，促使物業服務企業規范提升，提高物業服務質量，切實改善小區居民生活居住環境。

本實施意見自2022年5月15日之日起施行，有效期至2027年5月14日。

附件: 1.海陽市物業管理服務工作領導小組成員名單

        2.政府各部門物業管理工作職責

附件1：

海陽市物業管理服務工作領導小組成員名單

組  長：高元華  市政府副市長、黨組成員，核電裝備制造工業園區工委書記

成  員：孫光亮    旅游度假區工委書記、管委副主任

王東華  碧城工業區工委書記、管理服務中心主任

于金寧  東村街道工委書記

于秀龍  方圓街道工委書記

辛艷東  龍山街道工委書記

榮   華  鳳城街道工委副書記、辦事處主任

李治田  市委組織部常務副部長

楊仁春  市委政法委分管日常工作的副書記

于黎明  市委市直機關工委書記

王月軍  市發展和改革局黨組書記、局長，市糧食和物資儲備局局長，市新舊動能辦主任

張衛華  市民政局黨組書記、局長

于曉鵬  市綜合行政執法局黨組書記、局長，市綜合行政執法大隊大隊長

常  成  市公安局黨委委員、副局長

姜軍橋  市市場監督管理局黨組書記、局長

姜雪峰  市自然資源和規劃局黨組書記、局長

張忠旭  市住房和城鄉建設管理局黨組書記、局長

李軍作  市司法局黨組書記、局長

冷守強  煙臺市生態環境局海陽分局黨組書記、局長

王繼峰  市消防救援大隊教導員

周敬剛  市民生服務中心黨組書記、主任

姜清文  市住房和城鄉建設管理局黨組成員，市住房保障和交易中心主任

海陽市物業管理服務工作領導小組辦公室設在市住建局，由張忠旭同志任辦公室主任，姜清文同志任副主任。

附件2：

政府各部門物業管理工作職責

（一）屬地政府

1.組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

2.建立健全物業管理矛盾糾紛調處機制，調解處理轄區內物業管理方面的矛盾糾紛、12345市民熱線投訴和信訪工作，負責無物業管理小區日常管理工作。

3.執行物業管理聯席會議制度，聯席會議由屬地政府負責召集，組織社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和住建、綜合行政執法、應急管理、信訪、公安等職能部門參加，共同協調物業管理事項。

4.統籌轄區網格員力量，發現生產安全事故等應急情況第一時間上報應急管理部門，配合應急管理部門做好事故應急救援相關工作，做好轄區內物業項目的維穩、安全生產、公共秩序維護、退管及交接等工作。

5.向物業主管部門反饋關于建設單位申請劃分新建項目物業管理區域的意見。

6.組織居委會具體指導、協調物業管理的有關工作。

7.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（二）市住建局

1.貫徹落實物業管理法律、法規及相關的政策規定，參與擬訂全市物業服務行業發展政策、規章制度并監督實施。

2.指導、監督物業管理活動，擬訂物業服務標準并指導實施。

3.指導屬地政府做好轄區內物業管理工作，協助屬地調處物業管理糾紛。

4.指導開發單位對物業用房及公用設施的交付工作。

5.負責全市物業服務企業信用信息的歸集、入檔、考核等工作。

6.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（三）市綜合行政執法局

1.依法處理由相關物業管理主管部門移送的違反物業管理相關法律法規的違法行為。

2.會同有關部門做好物業管理區域內及周邊存在的社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、餐飲服務業油煙污染、露天燒烤污染、焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等污染的監督執法工作。

3.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（四）市發改局

1.建立物業服務企業違法行為投訴登記制度,做好市民舉報線索落實工作, 對違法行為及時作出處理。

2.組織落實物業服務收費政策，做好物業服務收費標準的制定和調整工作，貫徹執行物業成本調查和成本監審政策，建立價格動態調整機制。

3.做好物業服務收費的監督、管理工作，規范物業服務收費標準、收費項目，對物業服務收費行為實施管理、協調、監督、指導。

4.明確物業項目內用水、用電、用氣價格。

5.將物業服務納入我市服務業發展規劃或計劃，落實符合條件的物業服務企業享受各級相關服務業扶持政策。

6.推進全市社會信用體系建設工作，將物業信用管理納入社會誠信管理體系，對物業服務企業、業主的失信行為在相關信用平臺予以公示，對物業服務企業、業主的嚴重失信行為實施失信聯合懲戒。

7.做好物業服務收費政策事中事后監管工作。

8.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（五）市市場監管局

1.建立違法行為投訴登記制度,做好市民舉報線索落實工作, 對違法行為及時作出處理。

2.監督檢查物業管理區域內商業經營活動，依法監督市場主體登記注冊行為，依法查處物業管理區域內無照生產經營和相關無證生產經營行為、發布虛假廣告等違法違規行為;根據投訴、舉報、抽查等情況，依法處理市場主體登記住所(經營場所)與實際情況不符的問題。

3.負責全市市場主體信用體系建設工作，組織指導市場主體經營異常名錄(狀態)和嚴重違法失信企業名單管理工作。

4.負責物業管理區域內特種設備的生產、經營、使用、檢驗檢測等環節的監察、監督，查處違反特種設備法律法規行為，調處相關糾紛。

5.依法監督管理價格收費行為，指導明碼標價和價格與收費公示工作，組織實施價格收費監督檢查工作，組織指導查處物業收費項目不公示、捆綁收費、強制收費、擅自提高收費標準等各種價格收費違法違規行為，調處因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

6.依法監督、查處應取得而未取得營業執照的經營者擅自在物業管理區域從事經營活動的違法違規行為。

7.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（六）市自然資源和規劃局

1.負責物業項目內涉及自然資源統一確權登記工作及自然資源和規劃執法監察工作。

2.負責規劃方案明確物業項目公共配套設施的位置、建筑面積和使用功能的審核把關，并嚴把竣工規劃核實關。

3.負責受理任何單位和個人就涉及其利害關系的建設活動是否符合規劃要求的查詢訴求，受理任何單位和個人報告、舉報、控告違反城鄉規劃的行為,并及時核實移交處理。

4.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（七）市公安局

1.監督、檢查、指導物業管理區域內治安、技防、養犬、流動人口等工作，調解各類涉及治安管理的矛盾糾紛，對違法行為及時作出處理，督促指導派出所協助屬地政府開展物業長效管理工作。

2.轄區派出所指導好物業公司經常性開展流動人口、租賃房屋信息摸排工作，并對物業公司上報的不按規定申報流動人口、租賃房屋登記的違規違法行為依法處理。

監督、檢查物業服務企業依照《保安服務管理條例》開展保安服務活動，依法查處物業服務企業及所屬保安員的違法行為；指導物業服務企業落實安全防范主體責任，落實內部安全防范措施，廣泛發動物業保安參與基層社會治理。

3.依法查處物業管理區域內“樓霸”、群租現象、“九小”場所和“三合一”場所。

4.指導物業服務企業與業主委員會協助做好養犬管理工作，加大對飼養動物干擾他人正常生活行為的制止和查處力度，依法調處因養犬引起的矛盾糾紛。

5.規范物業項目周邊道路停車秩序，對停車矛盾突出的物業項目要結合周邊道路實際情況，指導物業服務企業規范施劃臨時停車泊位，盡量滿足居民停車需求。

6.建立群防群治工作制度，構建區域安全防范體系，加強指導和督促物業服務企業開展安全防范工作，依法查處物業管轄區內發生的治安、刑事案件。

7.健全公安派出所配合消防監督工作責任制，負責對居民住宅區的物業服務企業、居委會和“九小場所”履行消防安全職責的情況實施消防監督檢查;接受職責范圍內的消防舉報、投訴，監督檢查村(居)民住宅區和“九小場所”消防安全違法行為，與消防救援機構做好消防違法行為移交查處工作;協助消防救援機構維護火災現場秩序;組織開展經常性消防宣傳教育，普及消防常識，提高人民群眾消防安全素質。

8.配合消防救援機構定期開展綜合執法檢查，依法查處違法違規行為和火災隱患，對老舊建筑密集區、“城中村”、群租房、“三合一”場所等不放心區域，公安派出所要配合消防救援機構加強執法處罰、警示教育，著力解決消防安全突出問題，重點糾治違規住人、違規用火用電、電動自行車違規停放充電等問題，督促居委會、物業管理單位持續開展消防安全管理和治理工作。

9.對消防救援機構移送的違反《消防法》規定或屬于公安派出所消防工作職責范圍需要予以拘留處罰的，按規定程序決定和執行。

10.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（八）煙臺市生態環境局海陽分局

1.貫徹執行國家和省、煙臺市有關環境保護的方針、政策和法律、法規，負責物業管理區域及周邊環境污染防治的監督管理。

2.指導環境綜合整治、突發環境事件的應急、預警工作，對物業項目內及周邊的污染源依法實施監督管理。

3.依法查處物業管理區域內噪聲、惡臭、廢氣、固體廢物、重金屬、化學品、機動車、堆放、棄置工業廢棄物及工業廢水等環境污染違法行為。

4.受理業主的環境信訪事項，調解處理環境污染和生態破壞糾紛。

5.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（九）市民政局

1.貫徹全市基層群眾自治建設和社區治理政策并組織實施，指導城鄉社區治理體系和治理能力建設，推動基層民主政治建設。

2.加強社區工作的指導，推進社區、業主委員會、物業服務企業共駐共建，協調物業服務與社區管理、社區服務關系，通過完善物業管理，改善社區環境，確保社區平安，積極推進和諧社區建設。

3.做好新建物業項目所屬社區的劃分和界定工作或根據物業項目情況設立新的社區，負責物業項目涉及社區等行政區域邊界爭議的調查和調處。

4.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（十）消防救援大隊

1.負責組織實施物業管理區域內消防監督、火災預防、火災撲救、消防應急搶險救援等消防工作，落實消防法律、法規，組織、指導消防宣傳教育工作等，及時查處單位、公民舉報的消防安全違法行為。

2.依法對物業管理區域內堆放易燃易爆等違反安全規定的物品、破壞消防設施設備、妨礙消防車輛通行及占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道、安全出口等違規行為進行查處。

3.依法對電動車占用消防通道，在居住小區樓梯間、樓道、安全出口等公共區域停放電動車，私拉亂接充電線路為電動車充電等行為進行制止和查處。

4.負責對需公安機關其他部門或公安派出所配合的強制執行或臨時查封案件，提出意見，申請公安機關協助實施;發現應當由公安派出所查處的案件，做好相關移交、處理工作。

5.法律、法規、規章規定的其他與物業管理工作相關的職責。

（十一）市民生服務中心

負責受理物業領域投訴，根據職責分工進行案件分派，提高物業投訴處置效率。